不動産業の税務のポイント
不動産業での税務・節税・税務調査のポイントを税理士が紹介します。
- 不動産販売業において、マンションや建物付土地の取得・売却時には、土地と建物の価額を明確に区分しておく必要があります。土地売買は消費税が非課税となるからです。
- 不動産賃貸業において、賃貸借契約で保証金・敷金返還不要部分は、返還を要しないこととなった事業年度の益金に算入します（法人税法基本通達2－1－41）。
- 住宅と店舗又は事務所等の事業用施設が併設されている建物を一括して貸し付ける場合には、住宅として貸し付けた部分のみが非課税となります。この場合は、建物の貸付けに係る対価の額を住宅の貸付けに係る対価の額と事業用の施設の貸付けに係る対価の額とに合理的に区分します（消費税法基本通達6－13－5）。
- 土地付建物を賃貸した場合、賃料全体が消費税課税対象となります（消費税法基本通達6－1－5）。
- 不動産仲介手数料は売買契約成立の費に売上計上すべきですが、不動産引き渡し日に売上計上することも認められます（法人税法基本通達2－1－11）。
- 土地仲介手数料は消費税の課税対象となります（消費税法基本通達6－1－6）。
- 不動産売買の売上は物件引き渡し時に計上しますが、土地又は土地の上に存する権利であり。引き渡し日が明確でない場合、代金の概ね50％以上を収受した日か所有権移転登記申請日のいずれか早い日とされます（法人税法基本通達2－1－2）。
- 不動産購入の際、以下の費用は経費にすることができます。不動産取得税、地価税、固定資産税、都市計画税、特別土地保有税、登録免許税、登記又は登録のために要する費用の額、借入金の利子。
- 土地取引は消費税非課税取引であり、消費税課税売上割合が95％未満になることが多く、課税仕入税額を全額控除できず、個別対応方式か一括比例配分方式で控除します。
- 不動産管理業の場合、家族への給与・役員報酬は、業務内容に照らして明らかに過大でないことが重要です。過大な場合、損金に認められません。
- 不動産管理業の場合、接待交際費は、テナント冠婚葬祭、オープン祝儀、契約時更新時の接待等に限定されます。
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